Calculadora de hipoteca
Calcula la cuota mensual de tu hipoteca, cuánto pagarás en intereses y el coste total. Compara hasta tres ofertas de bancos distintos, con sus comisiones y seguros vinculados, para ver cuál te sale más barata.
Evolución año a año
Ver cuadro de amortización por años
| Año | Pagado | Capital | Intereses | Deuda pendiente |
|---|
Cómo se calcula la cuota
Lo habitual en las hipotecas es el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota todos los meses mientras el tipo de interés no cambie. Lo que va cambiando es su composición.
- Al principio, una gran parte de cada cuota son intereses, porque se calculan sobre una deuda todavía alta.
- Con el tiempo, la deuda baja, los intereses también, y cada mes devuelves más capital.
Puedes verlo en el gráfico de la calculadora: las barras claras (intereses) se hacen cada vez más pequeñas.
Cómo usar la calculadora
- Importe del préstamo: lo que te presta el banco, es decir, el precio de la vivienda menos lo que aportas tú.
- Plazo: los años que tardarás en devolverlo.
- Tipo de interés (TIN): el tipo nominal anual que figura en la oferta.
- Comisiones y seguros: la comisión de apertura y el coste mensual de los productos que te piden contratar para darte ese tipo de interés. Así puedes comparar ofertas por lo que de verdad cuestan, no solo por la cuota.
- Añadir otra oferta: compara hasta tres ofertas para el mismo importe. La calculadora te señala la de menor coste total.
Un ejemplo: 25 o 30 años
Una hipoteca de 150.000 € a un tipo fijo del 3 % (TIN), sin comisiones ni seguros:
| Cuota mensual | Intereses totales | |
|---|---|---|
| A 25 años | 711,32 € | 63.395 € |
| A 30 años | 632,41 € | 77.666 € |
Alargar el plazo cinco años baja la cuota unos 79 € al mes, pero a cambio pagas unos 14.300 € más de intereses. Además, en el primer año a 25 años, algo más de la mitad de lo que pagas (4.444 € de 8.536 €) son intereses.
TIN y TAE: no son lo mismo
El TIN es el tipo de interés que se aplica a la deuda, y es el que usa esta calculadora para obtener la cuota. La TAE sirve para comparar ofertas, porque además del interés incluye la frecuencia de pago, las comisiones y otros gastos del préstamo. Su cálculo sigue un método fijado por la normativa, por eso esta calculadora no la muestra: en su lugar te da el coste total, que suma intereses, comisión de apertura y seguros.
Si necesitas la TAE exacta de una oferta, el Banco de España tiene un simulador oficial para calcularla.
Lo que la calculadora no tiene en cuenta
- Hipotecas variables o mixtas: la cuota se revisa cuando cambia el índice de referencia (normalmente el euríbor). La calculadora usa un tipo fijo durante todo el plazo; para una variable, el resultado es solo una estimación con el tipo de hoy.
- Gastos de compra: impuestos, notaría o registro de la compra de la vivienda no forman parte del préstamo y no se incluyen.
- Amortizaciones anticipadas: si devuelves parte del préstamo antes de tiempo, la cuota o el plazo cambian.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor una cuota más baja o un plazo más corto?
Depende de tu situación. Un plazo más largo da una cuota más cómoda y más margen cada mes, pero pagas bastantes más intereses. Un plazo más corto es más barato en total, pero exige una cuota mayor. Lo importante es que la cuota sea sostenible incluso si tus ingresos bajan o surge un imprevisto.
¿Por qué me interesa poner los seguros vinculados?
Algunas ofertas rebajan el tipo de interés a cambio de contratar seguros u otros productos. Si solo comparas la cuota, esa oferta puede parecer más barata cuando no lo es. Al sumar su coste mensual, la calculadora compara el coste real.
¿Y si lo que necesito es un préstamo personal?
Para préstamos personales o de coche tienes una calculadora específica, con el plazo en meses y la TAE estimada.
¿El resultado es exactamente lo que me cobrará el banco?
Debería ser muy parecido, pero puede haber pequeñas diferencias por redondeos, por la fecha de la primera cuota o por cómo calcule cada entidad los días de interés. Para la cifra exacta, pide a tu banco la ficha de información precontractual con el cuadro de amortización.
¿Esto es una recomendación financiera?
No. Es una herramienta educativa para entender y comparar préstamos. Antes de firmar, revisa las condiciones completas de la oferta y valora tu situación.
¿Vas a firmar una hipoteca?
En una sesión de coaching financiero revisamos tus números y vemos cuánta cuota puedes asumir sin poner en riesgo tu tranquilidad.
Sigue aprendiendo
Esta calculadora tiene un fin educativo. Los resultados son estimaciones con tipo de interés fijo y sistema de amortización francés, y pueden diferir ligeramente de los de tu entidad. No constituyen asesoramiento financiero. Ver más herramientas.